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中国富人到美国投资房产
发布时间:2011-07-20  来源:美国房屋网WWW.USAFW.COM

美国房地产市场经过近两年调整,平均价格已经从高峰回落了30%~60%。目前种种迹象表明,美国房产价格已趋平稳。许多精明的华人投资者已经率先进场,从遍地“恐慌盘”中选择有潜力的投资标的。

中国富人到美国投资房产

随着中国政府不支持中国房地产投资人以投资方式购买房屋的政策陆陆续续出台,和中国人现在的确有部分人富起来了,所以有投资目的有移民计划的投资人自2011年开始比以前在美国投资房地产的投资人多很多,因为我们常常听说中国人一次性付款购买洛杉矶、夏威夷房地产的最多。洛杉矶的富人区ARCADIA和圣马利诺,夏威夷是HONOLULU可以看海的海边或者山上可以看海的豪宅,华人投资购买自己居住的和投资的都非常多。特别计划移民的或者已经移民了的投资购买豪宅的非常多,价格一般在200万美金-600万美金之间。土地面积基本上10000平方英尺-30000平方英尺,房屋室内面积在4000平方英尺-6000平方英尺左右。

近日网友爆出“一万八千元美国都市置业”的帖子,这个帖子引起众多投资者的热议。感觉现在正是美国楼市抄底的最佳时机。

实际上,持续近一年处于“寒冬”的美国楼市,正成为中国投资者的下一个掘金地。去年底以来,中国投资者现身美国南部加利福尼亚等地购房置业。而嗅觉敏锐的美国房地产公司也迅速调整营销策略,低调飞往中国,在北京、上海等地向富人们散发楼书。

不过,在各界对次级债危机何时结束判断悲观的敏感时刻,此时“抄底”美国楼市引起专家的忧虑,“如果想投资美国房产,还需三思而后行”。

业内专业人士认为,目前美国楼市是出现下滑,但是1.8万元就可以在美国置业的可能性太小了,基本上没有,同时在美国置业必须对当地的市场比较了解,有时间去美国管理,同时还有很多关系需要理顺,比如税金及入境等方面的问题,需要相对专业公司进行运作。

美国房价在不断下降

来自密苏里州弗格森的居民罗伯特·杰克逊不到两年前买了一处两居室的房子。如今,已经和妻子拥有4个孩子的他希望换一所更大的房子。不过,不断下跌的房价让他无所适从。

30岁的杰克逊说,虽然房价下跌对于想买新房的他来说是个好消息,但他如何卖出眼下的房子周转资金却面临大问题。即使找到买家,如今的市场成交价也可能让杰克逊蒙受一大笔损失。“我们只能采取权宜之计,暂时住着,等市场好一点再说(买新房)。”杰克逊说。

和杰克逊有相同想法的美国居民不在少数。根据美国媒体14日公布的一份最新市场调查,大约60%的美国人明确表示,未来两年中不会考虑购买房产,这一比例较2006年9月时的53%有所上升;同时,明确表示将买房的人从两年前的15%降至目前的11%。

调查报告称,居民对购房的犹豫心理部分源于他们对房地产市场前景的悲观预期。其中,四分之一的受访者认为,美国房价将进一步下跌,认为房价合理的民众比例已经下降到35%,大约一半民众认为房价存在高估现象。

中国投资者欲抄底美国房产

而与此截然相反的是,中国相当部分投资者十分看好美国的房地产。

可以说,美国楼市一降价,把中国的房价打出了原形。在美国南部一套房21.92万美元的价格,比北京、上海、深圳的房价要便宜得多了,在这些地方,21.92万美元充其量只能买小户型的限价房。而且,美国的房子一般都是我们所说的别墅,是包含土地价格的,如果考虑到美国的人均收入是中国的30倍左右,美国的房价可以说便宜到家了。也难怪中国的富人磨刀霍霍,要去美国抄一把底了。

去年在股市斩获颇丰的张先生,对他刚在纽约投资的公寓颇为满意,“离双子大厦的遗址很近,一平方米才两万美元出头儿,比2006年至少便宜了好几千(美元)”。这不是张先生的唯一一次出手,他同时还在新加坡购置了房产,下一步需要做的就是等合适的时机再把房子卖出去。

“近些年中国富裕阶层数量和资产规模大幅膨胀,和几年前相比不可同日而语,投资眼光也更具国际性。”国际知名咨询公司波士顿(BCG)发布的最新报告显示,资产达到百万美元的中国家庭数量在过去5年里翻了一番,达到31万户,中国正成为财富增长最快的国家之一。

最新数据显示,中国已位居美国房地产市场外国买家的5个主要来源国之一。以投资为基本目标的中国买家高达36%,而其他4国买家中此一比例均低于1/4,如果包括兼以投资为目标者,投资性购房者占中国购房人的总比例为54%,为5国之首。尽管以“降低风险、稳定未来预期”为目标的“分散资产组合”投资,将是中国投资人海外投资的一个重要策略,次贷危机下的美国房地产价格也已大幅下挫,但中国买家仍需理性判断下一阶段的房价走向,谨慎选择“抄底”时机,并充分认识到利用房贷杠杆带来的潜在风险。

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投资者为何青睐美国房产

中国投资人面临的投资选择较少。在国内,股市处于一个相对冷却期,房市风险日益增大;在国际市场上,黄金、艺术品拍卖等都呈过热迹象。这样一来,中国投资人的选择余地就不多了。而美国房地产市场,因其相关权利受较完善的法律保护,以及长期投资价值的存在,便成为中国投资人的一个不错选择。

从长期来看,美国房地产是低风险、高回报的投资品种。即使不考虑租金收入,仅就房产升值部分而言,美国住宅地产过去10年的投资回报也远远超过同期股票市场的表现——无论是以道琼斯指数,还是以标准普尔指数衡量,仅仅略低于同期黄金的表现。假若考虑租金收益,则投资美国房地产的平均年收益率就超过了黄金。

而且,投资房地产的收益率波动很小。过去20年若干项投资品年收益波动的情况显示,股票、黄金等虽然可能具有巨大短期收益,但也可能造成大幅的短期损失,唯有房地产投资基本保持稳定的正收益率。

这种稳定对中国投资人来说更为重要。原因很简单,多数中国投资人不是职业投资者,且缺乏关于境外资本市场的专业知识,他们不可能花很多精力、也没有足够能力去研究境外资产的收益波动情况,以选择最佳的进入和退出时机。而投资于收益稳定、风险较小的房地产,相对而言便成为一个理想的选择。

也就是说,中国投资人投资美国房地产的目的,不仅仅是为了获得收益,还有相当重要的“分散投资组合”的含义。如果考虑到中国投资人境内部分资产面临着经济波动的较大风险,那么,境外置业就可能达到“分散投资组合以降低风险、稳定未来预期”的效果。这也解释了美国房地产市场前5位的海外投资来源国中,中国投资人为何最为偏好高端房地产。中国投资人购买房屋的中价为34万多美元,而全美房屋中价仅为20多万美元。

最后一点就是中国投资人投资美国房产,还可享受房贷的杠杆效应。根据2007年的调查,在美国前5位外国投资人群体中,中国投资人最为偏好利用银行按揭贷款。按揭贷款申请率高达81%。其中重要原因之一,是因为中国人在美国取得住房按揭贷款较容易,通常只需提供合法身份证件,以及不低于30%的首付现金。由于中国国内目前对住房贷款采取紧缩政策,中国人在美国申请银行按揭,或许比在国内更加容易。尤其在目前美国房贷利率相对较低的条件下,投资将能获得可观的杠杆放大效应。

抄底风险不可小觑

由于中国经济依旧处在转型期,具有较大不确定性,因此,以“降低风险、稳定未来预期”为目标的分散资产组合投资,依旧会是中国投资人海外投资的一个重要策略。既然如此,投资美国房地产,就会持续成为一个有吸引力的选择,而不一定拘泥于进入的时机。

以稳定未来预期为目标的美国房地产投资,应当更看重中长期而不是短期的收益。同时,既然以投资为主要目标,在地域选择上,就不必局限于传统的华人居住区,也可不必考虑空间上和中国的距离远近,不妨放眼全美,着重选择未来经济发展潜力较好、房地产增长空间较大的都市圈。

在具体投资策略上,中国投资人普遍偏好高端房产,以及偏好使用银行按揭贷款,这种投资模式其实潜藏一定风险。高端房产固然更有可能提供较高回报,但在房地产周期变化时也更可能导致损失,而使用银行按揭又将放大这种损失。事实上,如果租金不足以支付按揭贷款,哪怕房价依然增长,只要增速低于银行贷款利率,投资人实际上就在蒙受损失。因此,中国投资人或许应适当调整策略,特别应当关注租贷比(租金回报和月供之比)的概念。

随着中美两国之间往来壁垒的进一步降低,特别是组团旅游放开后,未来中国人到美国旅游和短期居住将更为便利。这可能促使另一类购房需求的上升(即以居住为主要目标)。这类购买行为和投资性购买又有相当不同的决策模式,例如应当更关注当前房价而不是增值潜力、更挑剔居住地域的气候和文化等。 

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